Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm: Cơ hội tái định vị cho các đô thị mới hình thành

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những chu kỳ tăng trưởng “nóng sốt” rồi lại trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, bất chấp biến động, thị trường vẫn duy trì sức sống nhờ lực cầu mạnh và sự bám trụ của các doanh nghiệp. Thực tế, những hạn chế về cơ chế điều hành, thiếu đồng bộ giữa các thị trường nền tảng như tài chính, đất đai, lao động vẫn đang là những nút thắt lớn, cản trở sự vận hành ổn định. Bên cạnh đó, xu hướng đầu cơ vẫn chiếm ưu thế, khiến thị trường bị méo mó và làm gia tăng rủi ro cho các nhà đầu tư dài hạn.

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận sự khởi sắc rõ nét ở phân khúc căn hộ chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các địa phương mới được sáp nhập về các đô thị trung tâm như Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng. Những khu vực như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đang nổi lên như điểm đến mới, với mức giá quanh ngưỡng 40 triệu đồng/m2 – phù hợp với nhóm người mua nhà lần đầu. Đà phục hồi được thúc đẩy bởi sự ổn định của mặt bằng giá, tâm lý thị trường tích cực hơn và các gói tín dụng ưu đãi.

Dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về vùng ven, nơi hội tụ tiềm năng phát triển hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Các sản phẩm có pháp lý sở hữu lâu dài, dễ vận hành khai thác như căn hộ nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại được kỳ vọng sẽ giữ vai trò chủ đạo trong nửa cuối năm.

Tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lai có sự cải thiện rõ rệt. Tính đến hết tháng 6/2025, Thành phố đã đón nhận thêm 21 dự án đủ điều kiện mở bán, tương ứng gần 22.000 căn nhà, tăng mạnh so với 14 dự án cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn với hơn 16.000 căn, còn lại là nhà ở thấp tầng, phân khúc vốn mặc định là sản phẩm cao cấp với mức giá dao động 180 – 300 triệu đồng/m2.

Các khu vực như Tây Mỗ, Đại Mỗ và Gia Lâm dẫn đầu về lượng dự án mới, phần lớn thuộc nhóm cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa đa dạng về phân khúc giá, tập trung chủ yếu vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao hoặc nhà đầu tư. Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội trung bình khoảng 70,2 triệu đồng/m2 trong quý I/2025, tăng hơn 77% so với năm 2019. Một số dự án mới thậm chí có giá chào bán 100 – 200 triệu đồng/m2, tiệm cận ngưỡng tài chính của phần lớn người mua nhà ở thực.

Theo đánh giá của các doanh nghiệp trong ngành, khoảng trống trong chính sách nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình đang ngày càng rõ rệt. Giá nhà không có xu hướng giảm do áp lực chi phí đất đai, vật liệu và tài chính, khiến người lao động đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp.

Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp vẫn ở mức cao (87 – 89%), phản ánh lực cầu lớn trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, giá bất động sản thứ cấp tăng chậm hơn, khiến khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng lớn. Người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm mới, pháp lý rõ ràng và tiện ích đầy đủ, dẫn đến sự phân hóa rõ rệt trong thị trường.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là trụ cột ở các khu vực sáp nhập có quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối thuận lợi. Dù có thể chịu ảnh hưởng từ chính sách thuế quốc tế, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tổng hòa các yếu tố cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Việc điều chỉnh địa giới hành chính không chỉ mở ra dư địa phát triển mới mà còn là phép thử cho năng lực quản lý, quy hoạch và phản ứng chính sách. Từ nay đến cuối năm, xu hướng phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi nhà ở cao cấp tiếp tục mở rộng, còn nhóm nhà ở vừa túi tiền vẫn trong tình trạng khan hiếm.

Trong bối cảnh tiềm năng lớn song vẫn còn nhiều ẩn số, người mua và nhà đầu tư cần duy trì sự thận trọng, cân nhắc dài hạn và theo dõi sát sao các chuyển động chính sách, từ đó mới có thể đón đầu làn sóng phát triển một cách hiệu quả và bền vững.

T.An