Xu hướng mới định hình thị trường bất động sản

Tại lễ công bố báo cáo quý II và 6 tháng đầu năm 2025, VARS đã tổ chức 3 phiên thảo luận chuyên sâu nhằm làm rõ toàn cảnh thị trường. Trong đó, 10 điểm nhấn quan trọng được đưa ra nhằm phản ánh trung thực tình hình thị trường, bao gồm các biến động giá, xu hướng đầu tư theo khu vực, phân khúc bất động sản và ảnh hưởng của các chính sách mới.

Đáng chú ý, phân tích của VARS đã chỉ ra rõ ràng những thay đổi giữa các giai đoạn “trước” và “sau giờ G”, ám chỉ thời điểm các chính sách quan trọng có hiệu lực hoặc các sự kiện kinh tế – chính trị có tác động mạnh đến thị trường.

Một trong những yếu tố tạo ra biến động lớn là việc sáp nhập tỉnh, thành phố, một xu hướng đáng chú ý trong năm 2025. Theo VARS, việc sáp nhập đã tạo nên làn sóng đầu cơ và đầu tư mạnh mẽ tại các địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng và khu vực ven Hà Nội. Sự kiện này đã đẩy giá đất ở một số khu vực tăng tới 40%, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Tuy nhiên, VARS cũng cho biết cơn “sóng” này không kéo dài lâu và đã nhanh chóng được kiểm soát nhờ chính sách siết chặt quản lý và sự tỉnh táo hơn từ phía nhà đầu tư. Từ tháng 5/2025, giá đất và thanh khoản đã bắt đầu chững lại, quay trở lại quỹ đạo ổn định hơn.

Việc mô hình chính quyền hai cấp được triển khai cũng được đánh giá là có tác động tích cực đến thị trường. Nó giúp tinh gọn bộ máy hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục dự án, đồng thời tạo ra các dự án có quy mô và tính đồng bộ cao hơn.

Một biến động khác đáng chú ý là sự thay đổi trong chính sách định giá đất. Việc bỏ khung giá đất và áp dụng định giá theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ làm minh bạch hóa thị trường, giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tránh thất thoát ngân sách.

Tuy nhiên, một số địa phương đã công bố bảng giá đất mới với mức tăng cao gấp nhiều lần so với trước đây, tạo ra “cú sốc” cho cả người dân và doanh nghiệp. VARS nhấn mạnh rằng cần có một lộ trình tăng giá đất hợp lý, nên được chia giai đoạn cụ thể nhằm tránh gây xáo trộn tâm lý và ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động phát triển dự án.

Một điểm sáng khác trong báo cáo là sự trở lại mạnh mẽ của dòng tiền và sự quan tâm của nhà đầu tư tại các tỉnh, thành phố phía Nam. Khu vực này được đánh giá cao nhờ sự đa dạng sản phẩm bất động sản, giá bán hợp lý và tiềm năng phát triển hạ tầng đô thị.

Thị trường phía Nam, đặc biệt là các khu vực lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, đang thu hút dòng vốn nhờ vị trí chiến lược, kết nối giao thông thuận lợi và khả năng sinh lời cao. Đây được xem là hướng đi đúng đắn trong bối cảnh vùng lõi đô thị đã bão hòa và giá đất bị đẩy lên quá cao.

Các chủ đầu tư hiện nay không chỉ tập trung vào phát triển sản phẩm, mà còn chú trọng đến quy hoạch tổng thể, phát triển đô thị bền vững. Xu hướng xây dựng đại đô thị tích hợp tiện ích đang trở nên phổ biến, đi kèm với việc mở rộng quy hoạch về vùng ven, nơi có quỹ đất lớn và chi phí đầu tư thấp hơn.

Về dài hạn, chính sách pháp lý đóng vai trò then chốt trong việc định hình thị trường. Luật Đất đai sửa đổi, cùng các chính sách điều tiết vĩ mô, đang mở ra kỳ vọng về một thị trường minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và bền vững hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2025 đã cho thấy một bức tranh nhiều màu sắc, với cả tín hiệu tích cực và thách thức tiềm tàng. Sự phục hồi sau giai đoạn khó khăn mang lại kỳ vọng mới, nhưng cũng đòi hỏi sự cẩn trọng và chủ động từ tất cả các bên tham gia thị trường.