Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “ngủ đông” dài

Nhiều nhà đầu tư tháo chạy

Giai đoạn trước, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tăng nóng vì một số lý do chính như kinh tế tăng trưởng mạnh (trước đây, nền kinh tế ổn định, dòng tiền dồi dào, nhiều nhà đầu tư có xu hướng rót vốn vào BĐS nghỉ dưỡng như một kênh sinh lời hấp dẫn); hấp dẫn từ cam kết lợi nhuận (nhiều dự án condotel – căn hộ chung cư, biệt thự nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận cao từ 8-12%/năm, thu hút nhiều nhà đầu tư); sự bùng nổ du lịch (trước đại dịch, du lịch Việt Nam tăng trưởng mạnh, lượng khách quốc tế và nội địa đều cao, tạo động lực phát triển cho BĐS nghỉ dưỡng); dòng vốn tín dụng dồi dào (ngân hàng dễ dàng cho vay BĐS, nhiều nhà đầu tư cá nhân có thể vay vốn để đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng).

Đầu tư một căn hộ rộng 102m2 tại dự án Onsen Ecopark (Hưng Yên), anh Trần Thành Long dự kiến sẽ dùng để cho khách du lịch thuê nghỉ dưỡng, bởi nơi đây có phong cảnh đẹp, có khoáng nóng và có vị trí đẹp ven đô Hà Nội. Sau khi mua căn hộ, anh Long đầu tư thêm gần 1 tỷ đồng để hoàn thành nội thất, biến căn hộ thành một nơi nghỉ dưỡng “5 sao” với đầy đủ tiện nghi, hấp dẫn, sang trọng.

“Khi đầu tư căn hộ này tôi tính toán mỗi tháng sẽ sinh lời từ 20 – 30 triệu đồng. Tuy nhiên, khách đến thuê rất ít, thậm chí bỏ trống cả tuần, cuối tuần cũng chỉ lác đác vài khách thuê. Tỷ suất sinh lời ít đến bất ngờ khiến vợ chồng tôi phải rao bán căn hộ. Tuy nhiên, rao bán từ tháng 10 năm trước (với giá 8 tỷ đồng) cũng không có khách mua. Năm nay tôi đã hạ xuống 7,6 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa có người hỏi mua”, anh Long cho biết.

Mua một căn hộ dạng condotel tại Hạ Long (Quảng Ninh) năm 2020 với giá gần 3 tỷ đồng, anh Bùi Thanh Tùng vừa ngậm ngùi bán “cắt lỗ” nửa tỷ đồng bởi mấy năm nay, doanh thu về túi không đủ trả tiền lãi ngân hàng. Anh Tùng cho biết, khi xuống tiền mua căn hộ anh được chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận từ 12 – 20%, cam kết mua lại với giá cao hơn 15%. Tuy nhiên, sau 5 năm khai thác cho thuê, có tháng anh Tùng chỉ thu về được vỏn vẹn 1 triệu đồng. Căn hộ vắng khách gần như suốt cả mùa đông, chỉ có khách vào mùa hè.

“Tôi còn một căn condotel 40m2 ở Nha Trang cũng đang được rao bán cắt lỗ 400 triệu đồng. Nếu bán được cả hai căn tôi sẽ dùng vốn để đầu tư nhà đất cho chắc ăn”, anh Tùng chia sẻ.

Báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, sau giai đoạn phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng liên tục biến động bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Năm 2023, cả nước chỉ có khoảng 3.165 sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công.

Sang đến năm 2024, nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã có sự cải thiện, toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán, tăng 40% so với năm 2023. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng hơn 50%.

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc này vẫn đang bị rơi vào “cú trượt dài” và chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực là do không còn thực sự hấp dẫn nhà đầu tư.

Trước sôi động, sao bây giờ lại ế ẩm? Trao đổi với phóng viên Lao động Thủ đô, Thạc sĩ Quản Thành Vinh (Hội Môi giới BĐS Việt Nam) cho biết, có 5 nguyên nhân khiến phân khúc nghỉ dưỡng, du lịch vẫn chưa qua thời kỳ “ngủ đông”. Thứ nhất, do suy giảm kinh tế và thắt chặt tín dụng. Kinh tế suy giảm, lãi suất tăng, ngân hàng siết chặt tín dụng khiến dòng tiền vào BĐS nghỉ dưỡng bị hạn chế.

Thứ hai, do thị trường du lịch chưa hồi phục hoàn toàn. Dù du lịch có phục hồi sau đại dịch, nhưng mức độ chưa đủ mạnh để tạo ra nhu cầu lớn cho BĐS nghỉ dưỡng. Thứ ba, cam kết lợi nhuận không còn hấp dẫn. Nhiều dự án condotel không giữ được cam kết lợi nhuận, thậm chí một số chủ đầu tư vỡ trận, làm mất niềm tin của nhà đầu tư.

Thứ tư, pháp lý chưa rõ ràng. Condotel và biệt thự nghỉ dưỡng chưa có khung pháp lý rõ ràng, khiến nhà đầu tư lo ngại về quyền sở hữu lâu dài và khả năng chuyển nhượng. Thứ năm là xu hướng đầu tư thay đổi. Nhà đầu tư hiện nay ưu tiên các phân khúc có thanh khoản tốt như nhà ở thực, đất nền, thay vì rót tiền vào các sản phẩm nghỉ dưỡng có tính thanh khoản kém.

“Trước đây loại hình BĐS này đã “ăn no”, giờ vẫn đang “bội thực”. Tóm lại, BĐS nghỉ dưỡng đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ kinh tế, tài chính đến pháp lý và niềm tin của nhà đầu tư”, chuyên gia Quản Thành Vinh nhấn mạnh.

Làm gì để BĐS nghỉ dưỡng “ tỉnh giấc”

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm qua vẫn là một năm buồn, khi các dự án của các tập đoàn lớn vẫn chưa thể xây dựng trở lại. Các dự án mới vẫn đang trong giai đoạn chờ đợi thông pháp lý, doanh nghiệp chưa thể xây dựng để bàn giao nhà cho khách hàng bởi thiếu vốn và lòng tin của khách hàng với dòng sản phẩm này chưa hồi phục.

Theo chuyên gia Quản Thành Vinh, để BĐS nghỉ dưỡng phục hồi và tăng trưởng, cần sự phối hợp từ chính sách, tài chính, mô hình kinh doanh đến sự phát triển của du lịch. Nhà đầu tư cũng cần có cái nhìn dài hạn và lựa chọn các dự án có tiềm năng thực sự.

Cụ thể, cần có quy định rõ ràng về quyền sở hữu condotel, biệt thự nghỉ dưỡng (cấp sổ đỏ lâu dài hay sở hữu có thời hạn). Cần có chính sách quản lý vận hành loại hình này, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp. Thúc đẩy chính sách thu hút vốn đầu tư vào hạ tầng du lịch và nghỉ dưỡng.

Cùng với đó, cần điều chỉnh chính sách tài chính và tín dụng. Ngân hàng có thể mở rộng tín dụng nhưng có kiểm soát để hỗ trợ nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư có năng lực. Giảm lãi suất cho vay BĐS nghỉ dưỡng để kích thích dòng tiền trở lại. Hỗ trợ các gói vay ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển dự án bài bản, đảm bảo cam kết lợi nhuận minh bạch.

Các chủ đầu tư cũng cần định hướng lại mô hình đầu tư và phát triển sản phẩm. Có thể chuyển từ mô hình cam kết lợi nhuận cao sang chia sẻ doanh thu thực tế để bền vững hơn. Kết hợp BĐS nghỉ dưỡng với chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng cao cấp để gia tăng giá trị sử dụng thực tế. Phát triển các khu nghỉ dưỡng sinh thái, farmstay, wellness resort để đáp ứng xu hướng du lịch xanh và bền vững.

Việc kích cầu du lịch, tạo nhu cầu thực sự sẽ thúc đẩy phân khúc này “bừng tỉnh”. Cần đẩy mạnh quảng bá du lịch, thu hút khách quốc tế và nội địa để tăng công suất khai thác phòng. Cải thiện chất lượng dịch vụ lưu trú, nâng cấp trải nghiệm du khách để tăng tỷ lệ quay lại. Hỗ trợ các chương trình giảm giá vé máy bay, khuyến mãi lưu trú để kích thích nhu cầu.

Bảo Thoa