Lành mạnh hóa thị trường bất động sản từ giao dịch điện tử?

Một hình thức thu thập thông tin đầu vào?

Nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, mới đây, Bộ Xây dựng đã giao Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nghiên cứu đề xuất đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Mô hình này sẽ hướng đến việc giao dịch qua hình thức điện tử, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp Bộ Tư pháp, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán, từ đó chuyển đổi số liên thông các thủ tục giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử.

Bên cạnh đó, trung tâm thông tin của Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Công an cập nhật, hoàn thiện, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư, hoạt động xây dựng.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Huy Hoàng nhận định, hiện việc thanh toán giao dịch bằng tiền mặt đang được thực hiện phần lớn trên thị trường thứ cấp. Ngoài ra, đây cũng là nơi thường xuyên xảy ra tình trạng kê sai giá, con số ghi trên hợp đồng sẽ thấp hơn giá trị thực tế và thấp hơn bảng giá đất. Vì vậy, đề xuất của Bộ Xây dựng đang bám vào thực tế này.

Theo Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Đồng thời, theo Điều 47, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi lại giá giao dịch trong hợp đồng nếu không đúng với giá giao dịch thực tế.

Đây là một quy định góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch trên thị trường. Bên cạnh đó, việc yêu cầu người mua nhà thanh toán chuyển khoản còn giúp hạn chế tình trạng kê hai giá trong giao dịch bất động sản, tránh gây thất thu thuế.

Quy định mua nhà thông qua chuyển khoản còn giúp các cơ quan chức năng dễ dàng nắm bắt thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường địa ốc. Trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng đã có quy định về việc thu thập thông tin đầu vào thông qua sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản.

Nhiều cơ quan cùng quản lý, nắm bắt giao dịch bất động sản và nhà ở

Theo luật sư Nguyễn Hải Yến, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, từ ý tưởng của Bộ Xây dựng đang hướng tới các giao dịch mua, bán bất động sản và nhà ở sẽ được quản lý, nắm bắt liên thông bởi nhiều cơ quan. Điều này phần nào giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản và phát triển nhà ở, nhưng mặt khác cho thấy một thách thức vượt qua tầm quản lý của Bộ Xây dựng và đòi hỏi sự đồng thuận, cùng vào cuộc của các bộ khác như Công an, Tư pháp, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên, ý tưởng, phương thức hoạch định chính sách có thể hợp lý với bộ này, nhưng không hẳn tạo được sự đồng thuận của bộ khác. Gần đây nhất là việc Bộ Tư pháp không đồng tình với đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ của Bộ Tài chính.

Mặc dù đề xuất của Bộ Tài chính khá mới mẻ, được kỳ vọng sẽ hạn chế được tình trạng mua đi, bán lại trong thời gian ngắn để trục lợi. Kiểm soát hiện tượng bong bóng bất động sản do đầu cơ gây ra. Hướng tới sử dụng nhà đất hiệu quả hơn, đảm bảo tính công bằng trong thị trường bất động sản.

Nếu đề xuất này được thực hiện, cũng đồng nghĩa với việc thuế suất lũy tiến đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, tức là áp thuế cao hơn với các giao dịch có thời gian sở hữu ngắn, nhằm hạn chế đầu cơ.

Thế nhưng ở góc độ khác, Bộ Tư pháp nhìn nhận, việc nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là không khả thi. Lý do, hiện nay chưa có sự đồng bộ trong quản lý Nhà nước giữa thuế và đất đai. Vì vậy, Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung chính sách.

Trở lại đề xuất của Bộ Xây dựng cho thấy có nhiều điều cần bàn. Chẳng hạn, có quy định nào cấm giao dịch bất động sản, nhà ở không bằng hình thức tiền mặt? Đặc biệt với các khu vực biên giới, hải đảo, vùng sâu xa, khi cơ sở hạ tầng điện tử còn hạn chế, đi lại khó khăn… thì hình thức giao dịch điện tử có phù hợp?

Đề xuất của Bộ Xây dựng nếu thành hiện thực, tới đây các giao dịch mua, bán bất động sản và nhà ở của tổ chức, cá nhân sẽ được quản lý, nắm bắt liên thông bởi nhiều cơ quan.