Thị trường bất động sản cần những ‘liều thuốc mạnh’ và thực chất hơn

Chưa có hệ thống theo dõi, giám sát và dự báo đầy đủ, chính xác

Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản ở địa phương, lãnh đạo UBND TP. Hà Nội, TPHCM chỉ ra một số điểm nghẽn lớn, như quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, điều chỉnh đồng bộ giữa quy hoạch 1/500, 1/2000 và quy hoạch chung còn rườm rà, mất nhiều thời gian.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường kiến nghị nghiên cứu bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số nhóm dự án cụ thể, hoặc khoanh vùng phạm vi áp dụng; thí điểm bỏ cấp phép xây dựng với các chủ đầu tư uy tín, công trình có đủ hồ sơ thiết kế đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy, cảnh quan… và thực hiện hậu kiểm; phân loại công trình để áp dụng quản lý hậu kiểm

Bên cạnh đó, việc chưa có hệ thống theo dõi, giám sát và dự báo thị trường bất động sản đầy đủ, chính xác đã gây khó khăn trong xác định cung – cầu thực chất. Đơn cử, mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nhiều địa phương chưa xác định rõ mức độ thiếu – thừa ở các địa bàn khác nhau để có phương án điều tiết phù hợp, hoặc chậm triển khai các dự án nhà ở xã hội do chưa rõ tín hiệu thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, để lành mạnh hóa thị trường bất động sản thì cần tập trung minh bạch toàn bộ quy trình phát triển bất động sản, từ quy hoạch, giá đất, giá xây dựng, thuế, đến giá bán. Địa phương phải công bố đầy đủ quỹ đất quy hoạch cho các loại hình nhà ở. Triển khai sàn giao dịch bất động sản có quản lý nhà nước, bảo đảm công khai, minh bạch.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam nêu một số nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao: Thiếu nguồn cung, nhất là nhà ở thương mại phân khúc trung bình; giá vật liệu xây dựng tăng mạnh; công tác định giá đất mất nhiều thời gian, khiến nhà đầu tư không thể triển khai dự án đúng hạn; giá đất tăng bất thường giữa các thời điểm giao đất, gây biến động mạnh và thiếu kiểm soát.

Trong khi đó, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn tiếp tục kiến nghị Trung ương có hướng dẫn địa phương áp dụng pháp luật thống nhất, không để khoảng trống pháp lý hoặc mâu thuẫn khi dẫn chiếu quy định pháp luật khác nhau, hoặc chuyển tiếp giữa luật mới và luật cũ; tháo gỡ khó khăn khi xin mở rộng hoặc điều chỉnh quy hoạch hạ tầng do sự chồng chéo pháp luật đất đai, đầu tư, quy hoạch; tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động sản minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung.

Hoàn thiện các công cụ quản lý, điều tiết hiệu quả, công khai, minh bạch

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ghi nhận nhiều ý kiến rất tâm huyết, thẳng thắn và xuất phát từ thực tiễn, tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo Phó Thủ tướng, mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi sau đại dịch COVID-19, nhưng tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản vẫn không thể so sánh với giai đoạn trước đó, kéo theo ảnh hưởng tới toàn bộ hệ sinh thái đầu tư và kinh doanh liên quan đến bất động sản.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng. Phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn.

Bên cạnh nguyên nhân do giá đất, giá vật liệu xây dựng, chi phí xây dựng tăng cao, Phó Thủ tướng cho rằng có nguyên nhân do quản lý chưa hiệu quả. Trình tự thủ tục hành chính, từ phê duyệt chủ trương đầu tư, thiết kế kỹ thuật, quy hoạch, định giá đất… đều còn vướng mắc.

Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp chặt chẽ, chủ động rà soát toàn bộ quy trình liên quan đến phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, từ khâu quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư, định giá đất, đến thiết kế, cấp phép xây dựng và bố trí nguồn tín dụng; làm rõ trách nhiệm của từng bộ, ngành, không để xảy ra tình trạng đùn đẩy, né tránh như thời gian vừa qua.

Riêng đối với thủ tục đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài chính rà soát lại toàn bộ quy trình, tiếp tục đơn giản hóa các bước, bởi “thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn, cắt được bước nào thì phải cắt, và làm nghiêm túc. Thủ tục nào chưa cắt được thì chỉ rõ lý do, vướng mắc ở đâu, và kiến nghị sửa đổi ở mức nghị định hay luật”.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026, tiến tới áp dụng một giá đất (không còn chênh lệch giữa giá thực và giá kê khai) để đảm bảo minh bạch, công bằng, và làm cơ sở thực hiện chính sách thuế bất động sản minh bạch, công bằng, tăng hiệu quả thu thuế, giảm thất thu, giảm trốn thuế; xử lý hiện tượng thổi giá và đầu cơ.

Bộ Xây dựng thiết lập hệ thống dữ liệu quốc gia về cung – cầu nhà ở, bất động sản, làm cơ sở dự báo và điều tiết thị trường khi có dấu hiệu lệch cung – cầu, giá bị đẩy lên bất thường thông qua quy hoạch và công bố công khai quy mô, địa điểm, thời gian triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, để nhà đầu tư có cơ sở chuẩn bị và người dân có thông tin minh bạch.

“Không để tình trạng thiếu công khai, minh bạch thông tin khiến nhà đầu tư đầu cơ, thổi giá, gây rối loạn thị trường. Nhà nước không thể để đất đai hoang hóa, dự án kéo dài không triển khai và cần có chế tài mạnh như thu hồi đất, tăng thuế”, Phó Thủ tướng nói.

Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Công an phối hợp đánh giá nợ xấu liên quan đến bất động sản, và có giải pháp xử lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng. Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng phục hồi thì cần tính đến phương án xử lý tài sản thế chấp, như bán lại, hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có năng lực, thậm chí chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Liên quan đến chính sách thuế bất động sản, Phó thủ tướng cho rằng cần nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai, nhưng phải làm thấu đáo, không gây ảnh hưởng đến người dân sử dụng nhà đất hợp pháp, tránh tình trạng đánh thuế trùng, phân biệt rõ người đầu cơ với người sử dụng thật, người kinh doanh hợp pháp với người bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.