Tại sao một số chủ đầu tư chọn nộp tiền thay vì dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NƠXH. Đối với các dự án có quy mô nhỏ hơn, chủ đầu tư có thể lựa chọn giữa việc dành quỹ đất, hoán đổi quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đó.

Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không muốn dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH mà chọn phương án nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đó. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, kể từ khi các quy định về thực hiện nghĩa vụ xây dựng NƠXH có hiệu lực, chỉ có một số ít dự án thực hiện việc dành quỹ đất để xây dựng NƠXH, còn lại đa số chọn phương án nộp tiền.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc các chủ đầu tư lựa chọn nộp tiền thay vì dành quỹ đất cho NƠXH như giá trị kinh tế của quỹ đất, tính đồng bộ và quản lý dự án, thủ tục hành chính và quy định pháp luật.

Có thể thấy, tại các khu vực trung tâm, giá trị đất đai rất cao. Việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH có thể làm giảm giá trị thương mại của dự án và ảnh hưởng đến lợi nhuận của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, việc xây dựng NƠXH trong cùng một dự án với nhà ở thương mại có thể gây khó khăn trong quản lý, vận hành và ảnh hưởng đến tính đồng bộ của dự án. Một số chủ đầu tư lo ngại rằng việc kết hợp hai loại hình nhà ở này có thể dẫn đến sự chênh lệch về tiện ích và chất lượng sống giữa các cư dân.

Cùng đó, quy trình thực hiện dành quỹ đất cho NƠXH đòi hỏi nhiều thủ tục hành chính phức tạp. Một số chủ đầu tư cho rằng việc nộp tiền sẽ đơn giản hóa quy trình và giúp họ tập trung vào phát triển các hạng mục khác của dự án.

Tại Tọa đàm “Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội”, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết: Trước đây chúng ta lồng ghép vào một mục tiêu, với mục đích rất nhân văn đó là một dự án nhà ở thương mại đầu tư đồng bộ hạ tầng, nhà đầu tư sẽ kinh doanh tối đa 80% diện tích đất ở. Còn 20% diện tích đất ở, dành để phát triển NOXH.

“Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện qua nhiều thời kỳ, chúng ta nhận thấy chính sách này còn nhiều vướng mắc, khiến các Chủ đầu tư không mấy mặn mà, đặc biệt là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hướng tới phân khúc chung cư cao cấp. Các địa phương cũng thấy rằng, NƠXH đó được miễn tiền đất nên mất đi một số nguồn thu”, ông Đính nhận định.

Đồng thời cho biết, đến Nghị định 100/2024/NĐ-CP vẫn có quy định 20% này là đất ở, nếu chủ đầu tư không làm NƠXH trong quỹ đất đó thì phải nộp tiền. Nhưng rất khó làm được giải pháp thay thế này bởi khi chấp nhận cho một dự án nhà ở thương mại, làm sao xác định được quỹ nào là NƠXH để thu thêm? Khi chủ đầu tư thi công, nhà nước lại thu thêm khoản nữa, theo thời giá thị trường bị đẩy lên rất cao.

Ông Đính cho rằng, nên tạo cơ chế để khuyến khích các chủ đầu tư để họ làm toàn bộ khu nhà ở thương mại một cách đẳng cấp, chứ không nên đứng giữa hai mục tiêu phải giải quyết: một là mục tiêu giải quyết nhà ở cho người giàu, hai là nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở xã hội, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn, trong đó có 103 dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn; 137 dự án đã khởi công với quy mô 114.618 căn; 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412.055 căn.

Với số lượng căn hộ được khởi công và hoàn thành, đến nay đã đạt khoảng 42,38% mục tiêu của Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021 – 2030”. Một số địa phương tích cực triển khai khởi công, hoàn thành các dự án, đạt tỉ lệ cao so với chỉ tiêu của Đề án đến năm 2025; tuy nhiên, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng số dự án được khởi công còn thấp.

Bảo Thoa