Shophouse chân đế chung cư: Từ “gà đẻ trứng vàng” đến nỗi lo thoát hàng

Tại một dự án ở Hà Đông (Hà Nội), một căn shophouse rộng hơn 70m2 rao cho thuê 22 triệu đồng/tháng suốt 2 tháng vẫn không có khách. Dù môi giới nhiều lần khuyên chủ nhà giảm giá về mức 15 – 16 triệu đồng để dễ lấp đầy, nhưng chưa được chấp thuận. Trước đó, mặt bằng này từng được một siêu thị nhỏ thuê, nhưng đã phải trả lại do doanh thu không như kỳ vọng, phần vì chịu cạnh tranh từ các nhà phố lân cận có giá thuê thấp hơn.

Tình trạng bỏ trống kéo dài cũng xuất hiện ở nhiều khu chung cư khác tại Hà Nội như Đại Từ (Hoàng Mai), Nam Thăng Long, Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm), nơi các căn shop diện tích 60 – 120m2 được rao thuê giá từ 19 – 30 triệu đồng/tháng nhưng vẫn không có người thuê. Căn nguyên là tỷ suất sinh lời thấp, chỉ đạt 2-3%/năm, khiến sản phẩm này không còn hấp dẫn so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng.

Một căn shop 120 – 130m2 được rao bán giá 12 – 15 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê khoảng 30 triệu đồng/tháng, lại chỉ có quyền sở hữu 50 năm – yếu tố khiến giới đầu tư ngày càng dè dặt, thậm chí tìm cách thoát hàng.

Thị trường từng chứng kiến những cơn “sốt” shophouse chân đế giai đoạn 2015 – 2020, khi các đợt mở bán liên tục “cháy hàng”. Tuy nhiên, xu hướng này đang đảo chiều mạnh do ảnh hưởng của thương mại điện tử và thay đổi hành vi mua sắm. Người tiêu dùng hiện chuộng mua hàng online hơn là đến các cửa hàng tầng trệt trong khu chung cư. Trong khi đó, các thương hiệu bán lẻ cũng chuyển hướng sang mô hình trực tuyến để tiết kiệm chi phí mặt bằng.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, tỷ suất cho thuê thấp còn do sự cạnh tranh trực tiếp từ trung tâm thương mại, nơi có lưu lượng khách ổn định, truyền thông bài bản và được quản lý chuyên nghiệp. Trái lại, shophouse chân đế chủ yếu do cá nhân sở hữu, quản lý thiếu chuyên nghiệp, giá thuê thiếu ổn định và phụ thuộc vào biến động thị trường khiến các thương hiệu lớn e dè, còn khách thuê nhỏ lẻ khó trụ do sức ép cạnh tranh.

Ngoài ra, việc tính giá trị shophouse thường bị “đội” cao ngay từ khi mở bán, trong khi hiệu quả khai thác thực tế lại thấp. Hơn nữa, nhiều dự án có quy mô dân cư không đủ lớn để duy trì hoạt động kinh doanh dưới chân tòa nhà. Theo một khảo sát của JLL Việt Nam, 80% khách hàng của shophouse chân đế là cư dân nội khu, trong khi lượng khách ngoại khu không cao do thiếu liên kết với không gian thương mại bên ngoài hoặc bị hạn chế vào vì lý do an ninh.

Tại Hà Nội, tình trạng ế ẩm hiện diện rõ ở các cụm chung cư lớn như HH Linh Đàm (Hoàng Mai) – nơi từng là “điểm nóng” đầu tư. Dù nằm ở vị trí đắc địa, nhiều căn shophouse tại đây vẫn treo biển cho thuê suốt nhiều tháng mà không có khách. Chủ một căn shophouse tại đây, chia sẻ, trước kia từng cho thuê giá 15 – 20 triệu đồng/tháng nhưng hai năm gần đây cửa hàng hầu như không hoạt động vì không có người thuê.

Với tình hình hiện tại, các chuyên gia cho rằng, hiện nay nhà đầu tư cần thay đổi cách nhìn về shophouse chân đế. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận cao như trước, họ cần cân nhắc kỹ các yếu tố như mật độ cư dân, mô hình quản lý, khả năng lấp đầy, thời hạn sở hữu và chi phí vận hành thực tế.

Bên cạnh đó, việc quy hoạch khu thương mại tại các dự án chung cư cũng là vấn đề đáng lưu ý. Nhiều nơi có diện tích tầng thương mại vượt xa nhu cầu thực tế, trong khi các dịch vụ hỗ trợ như bảo trì, vệ sinh, an ninh chưa được đảm bảo. Điều này khiến khu vực shophouse không giữ chân được khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ.

Trong bối cảnh này, chỉ những dự án có vị trí đắc địa, mật độ cư dân cao và mô hình vận hành tốt mới có thể duy trì sức hút cho khu shophouse chân đế – một mô hình đầu tư từng được mệnh danh là “gà đẻ trứng vàng”, nhưng nay đang cần tái định vị để thích nghi với thời cuộc.

T.An (t/h)