Sửa bất cập để phát triển nhà ở xã hội

Khoảng 800 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai

Theo Bộ Xây dựng, trong giai đoạn từ năm 2015 đến hết năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương chủ động, thường xuyên theo dõi diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường có biến động bất thường, kịp thời xử lý các vấn đề “nóng” phát sinh.

Công tác quản lý thị trường bất động sản đã được các cấp, các ngành triển khai đồng bộ và khá toàn diện, nhờ đó đã kiểm soát thị trường bất động sản, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát theo đúng mục tiêu đã đề ra.

Tuy nhiên, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân; giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm, cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân…

Theo báo cáo của các Bộ, các quy định về trình tự, thủ tục, quy trình thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội chưa có quy trình thống nhất, nên thực hiện còn lúng túng, chậm trễ, kéo dài. Các ưu đãi với xây dựng nhà ở xã hội chưa đủ sức khuyến khích việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế; thủ tục mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội qua nhiều khâu xác minh, thẩm duyệt, gặp nhiều vướng mắc, thời gian thẩm định kéo dài…

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, quản lý thị trường bất động sản rất phức tạp, đòi hỏi nhiều bộ, ngành, địa phương cùng tham gia, nhưng thời gian qua do vẫn chưa có quy định cụ thể về điều tiết thị trường bất động sản, nên khi thị trường bất động sản có vấn đề có sự lúng túng trong quản lý. Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị bày tỏ hy vọng Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực sẽ tháo gỡ cơ bản những vướng mắc này.

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đỗ Thành Trung, việc thu hút tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn do các cơ chế, chính sách ưu đãi hiện hành chưa đủ hấp dẫn.

Đối với lĩnh vực tài nguyên và môi trường, Thứ trưởng phụ trách Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, giá bất động sản sẽ ổn định, chấm dứt hiện tượng bong bóng, sốt giá…

Có tình trạng mất cân đối cung – cầu

Tại Tọa đàm giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, nhiều ý kiến cho rằng, hiện nay, môi trường pháp lý về quản lý thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội đang dần hoàn thiện, tuy nhiên, nguồn cung bất động sản đang suy giảm; giá bất động sản tăng cao; có tình trạng mất cân đối cung – cầu trong các phân khúc của thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy, có những dự án nhà ở thương mại không có người mua; phân khúc trung, cao cấp giá cao, có dự án tồn đọng không bán được; trong khi lượng cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân không nhiều, nhu cầu của người dân lớn.

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, nhất là ở các thành phố, các khu công nghiệp, các vùng kinh tế trọng điểm. Tuy vậy, số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Đồng thời, còn điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đặc biệt là khó khăn và hạn chế trong bố trí quỹ đất.

Bên cạnh đó, vốn xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để giải quyết cho đối tượng hưởng chính sách thuê nhà xã hội còn hạn chế. Thủ tục hành chính, trình tự đầu tư xây dựng còn chồng chéo, phức tạp, kéo dài. Khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khó khăn, cơ chế ưu đãi còn bất cập; triển khai chính sách tín dụng ưu đãi chưa hiệu quả.

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Phạm Tiến Dũng, để triển khai Chương trình 120 nghìn tỷ đồng cho vay chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã 4 lần công bố lãi suất áp dụng với Chương trình.

Hiện tại, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại áp dụng với chủ đầu tư dự án là 7%/năm, với người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là 6,5%/năm; có 34/63 Ủy ban nhân dân tỉnh công bố danh mục dự án đủ điều kiện tham gia Chương trình với tổng số 75 dự án, các ngân hàng đã giải ngân 1.344 tỷ đồng.

Theo Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Hải Nam, so với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đã được triển khai trước đây (với lãi suất khoảng 4,5%, điều kiện, thủ tục, nguồn vốn vay rất sẵn sàng), thì các chính sách của gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng chưa khả thi; kết quả triển khai trên thực tế cũng cho thấy việc triển khai vẫn chưa đạt được mục tiêu của chính sách đề ra..

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, khó khăn, vướng mắc lớn nhất đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua là vướng mắc về mặt pháp lý đối với các dự án bất động sản; có sự mất cân đối cung cầu trên thị trường, dư thừa bất động sản phân khúc cao cấp nhưng thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ phù hợp với nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, trong khi nguồn vốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản thường là dài hạn, chênh lệch về kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi khách hàng không trả nợ đúng thời hạn…

Phương Thảo